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白居二炒卖歪风不可助长 政府务必出手助市民上车
发佈日期 : 2020-10-10


居者有其屋计划,简称居屋,是香港的资助出售公共房屋之一,由房委会兴建并以低于市值的价格售予市民,简单而言就是旨在让有需要的市民上车,安居乐业。至于白表居屋第二市场计划,俗称「白居二」,政府会每年提供特定的配额,供合资格人士申请,有关人士可免补地价购买二手居屋,同样是旨在降低有需要市民买楼的门槛。不过,有研究发现,未补地价的二手居屋价格走势,近年升幅远远「跑赢」私人楼宇。如此歪风实在有违「白居二」原意,更助长了炒楼之风,政府对此实不能坐视不理。


由公开大学政策研究中心编制的「居屋公开价格指数」,主要是追踪佔居屋成交量超过70%的50个居屋屋苑交易价格,计算方法类近显示私人楼宇价格走势的中原城市指数。结果发现,「白居二」由2013年推行至今年6月,楼价升幅高达116%,远远抛离同一时段私楼的大约51%升幅,「白居二」还推升了居屋价格指数大约18%。分析认为,有关数据显示,未补地价居屋指数的升幅较私人住宅大,即居屋的折扣率收窄,愈来愈贴近市价,因此市民转售未补价居屋后,所获得的金额更容易让他们投入私人物业市场,爬上置业阶梯。


分析又指出,「白居二」推出之后,二手居屋买家对利率升跌的敏感度增加了3.5%,贴近私楼市场,认为是未补价居屋买家的消费行为,变得与私人市场相近。由此可见,在扭曲得不能再扭曲的香港楼市之中,就连原意助市民上车的居屋,都变得格外高昂,环环相扣,更令居屋买家的行为变得与私人市场近似。


事实上,政府每年推出「白居二」计划,市场现象就是每年到时到候,居屋二手市场的定价总会普遍上调,这正好反映了居屋卖家看中这批「白居二」人士置业意欲极强,只要售价较私楼低便能维持吸引力,同时借「白居二」尽力吸金,大大获利离场。本土研究社近日发表调查发现,77宗居屋第二市场转售予「白居二」买家的成交例子,每宗平均成交价较原价升78%,平均每宗获利超过242万元,正好说明此点。


尽管政府在2018和2019年逐步延长居屋禁售期和转让条款,例如业主在购入首两年只能原价卖予「白居二」买家,但房委会仍容许业主第三至五年自由定价出售给居屋第二市场买家,10年后更可以补地价在自由市场买卖。


香港楼市扭曲得不似人形,人人皆知,但如今就连居屋市场这范畴也面临失控,便完全违背了居屋出现的初心,一旦如此,居屋便不再是居屋,哪有存在的道理?面对乱象,林郑月娥政府应当尽快出手,遏止歪风,还原居屋的作用,否则只会令市民上楼的最后梦想,完全幻灭。

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