温杰

今个星期，我们继续找来光大证券国际财富管理策略师温杰（比比，Kenny）。比比近日会见朗诗绿色地产（00106）及朗诗绿色生活服务（01965）的公司代表（两者均为朗诗控股集团的旗下公司），以下为部分重点。虽然篇幅关係，我们只能摘录部分比比的言论，但他表示如果大家对两间公司有兴趣，其会于往后的财经节目之中再为大家剖析。

地产：轻资产绿色开发商 

先从朗诗绿色地产入手，今次我们主要介绍其特点。比比：「公司同时具中国及美国业务。与其他内房比较，它有3项等点，分别是国际化、轻资产及注重绿色建设。」

比比进一步解释：「公司的内地分部以小股开发管理为主，与不同投资机构及企业作深度合作。结合公司差异化产品的竞争优势，加上资源互补之下的共赢关系，可望增加收益及降低负债。至于绿色建设，公司已获取国家绿色建筑认证的项目佔比达70%。较同区域产品，产品溢价每平方米达3,000至6,000人民币。

截至去年6月30日，公司的净负债与权益比例为52.8%，低于2020年同期的65.4%，亦低于行业平均水平。同期加权平均融资成本为7%，亦低于前年同期的7.6%。融资方面甚为多元化，除债券融资外，亦有EB-5融资（为投资人提供投资移民机会，以取得长期低利率融资），以及充足的银行授信。

总体而言，基于轻资产模式，加上以往拓展业务时未有过度进取，反而提升公司于现时行业艰难期之中的投资价值。以下我们将转为探讨朗诗绿色生活服务，其专注长江三角洲（业务覆盖的23个城市中，有18个位于该区域）。

物管：管理规模持续增加

朗诗绿色生活的收入源自三大范畴，包括物业管理服务、非业主增值服务（例如物业代理及协助开发商销售），以及社区增值服务（包括居家生活服务及公共资源管理服务）。比比指出：「现时物管佔总收入达71%，预计未来其他服务的佔比将会上升。由于后者毛利率较高，预示中长线除收入增长外，受惠毛利率上升，可望进一步推动盈利增长。」

针对收入佔比最高的物业管理服务，经过努力推动，2018至2020年来自独立第三方（包括代建）在管建筑面积的比率由16.6%升至42.3%。而来自朗诗地产及其合联营公司的在管面积则佔58%，预示管理规模有望持续增加，更反映公司业务发展平均，减低营运风险。

由上述简介可见，两间公司均有其卖点及发展憧憬，由于两者暂时市值较小，成交亦相对少，大家要留意其投资风险。

笔者为证监会持牌人，本人没持有上述股份。