陈海潮

楼市辣招全撤，刺激交投增加并令楼价转稳，惟无助转手获利比率及赚幅回升，反倒越见受压，预料踏入次季，蚀让个案将更超首季。综合土地註册处资料，2024年第一季本港共录3,056宗私宅转手获利买卖登记，佔同期已知上手买入价的二手私宅买卖比例达69.6%，按季再跌3.3个百分点，连跌3季，并创2009年第二季以来的60季（即15年）新低，反映年初楼市不济及撤辣后的生态转变。

至于平均获利幅度方面，今年首季每宗私宅转手个案平均赚幅只有29%，按季再跌6.4个百分点，除连跌3季、插穿30%水平外，更创下2010年第三季以来的55季（即近14年）新低，反映撤辣后，多了短线持货业主沽货而进一步拖低整体平均赚幅。当中，沽楼获利1倍或以上的转手个案佔整体二手私宅买卖比例跌至三成边缘，只达31.6%，按季跌1.8个百分点，涉及宗数达1,387宗。此外，首季亏损个案录得1,305宗，佔比增至29.7%，相关比例按季增加3.5个百分点，以宗数计，为2010年首季以来的57季（即逾14年）最多，反映撤销额印税后，涌现更多蚀让急沽的情况。

按物业转售价格划分，过去一季中细价楼较受捧，交投量最多、楼价介乎401万至600万元组别之二手私宅转售获利比率高见73.7%，为表现最佳的组别，惟按季亦跌0.4个百分点，而其平均赚幅按季亦跌6.2个百分点，至39.9%，惟却是赚幅最大的银码层。若以屋苑计算，第一季二手私宅获利登记宗数最多的屋苑前两位分别是嘉湖山庄及美孚新村，各录得82宗及50宗登记，获利成功比率分别达78.8%及72.5%。至于十大获利登记宗数最多屋苑之中，则以海怡半岛的每宗转手个案平均94.1%的赚幅最大%；而表现最差者则为日出康城的蚀1%。

虽然楼市全面撤辣，对市场带来利好作用，不但刺激交投大升，更令楼价跌势喘稳。不过撤辣措施对于私宅转手获利/亏损，可谓是一把双刃剑，因为撤销额外印花税（SSD）后，部分有资金需要而急于沽楼套现的短线业主便少了一重禁忌，纷纷加入转售行列，除更显着拖低获利比率外，亦导致平均每宗赚幅持续下跌。笔者相信，踏入第二季有关情况仍将持续，故预期过去十多年获利比率高位横行的日子将不復再，取而代之的是因应市况而出现的反覆波动，料第二季私宅转手获利比率有机会跌至65%的水平，而平均每宗赚幅亦料处于25%至29%的低位挣扎。