唐人

中国高端商业物管市场领军者的卓越商企服务（06989）获华金证券首覆盖，给予「买入-B」评级，目标价14元，较现水平潜在逾四成上行空间。
 
华金指集团是商务物业管理业态的领军企业，其独特大客户业务模式使之兼具防御属性和扩张能力，这将是其中值得更高交易估值的重要基础。该行认为市场不必过度担忧写字楼空置率高之于收缴率的负面影响，中指院资料显示物业百强企业在管办公物业、产业园区物业的收缴率分别达到 97.5%、97.2%，高于全业态平均水准。
 
对于卓越商企服务而言，由于定位于中高端市场，绝大部分在管商务物业位于核心城市的核心地段，出租率保持高位；此外约 60%的第三方外拓项目仍大客户模式，大客户系以腾讯（00700）、京东（09618）等为首的科技型企业，并不存在所谓空置率低影响收缴率问题。中长期看，物业管理行业终将进入存量时代，强有力的第三方项目拓展能力将是物业企业脱颖而出的胜负关键。
 
卓越商企服务以商务物管业态为核心，制定「1+1+X」的区域扩张战略，扎根大湾区、深度布局长三角，并在全国核心城市布局，从经营结果看，2017-2020其商务物业的在管面积由486.1万㎡增长至 1667.1万㎡，复合增长率50.8%，其中第三方商务物业在管面积由299.5万㎡ 增长至1,379.3万㎡，复合增长率为66.4%。目前，集团在深圳CBD和高新区的在管商务项目份额达25%、排名第一（按收益计），而在长三角地区，亦观察到集团在杭州市已经实现了高密度、高品质、多业态的外拓。
 
集团凭藉坚实的业务能力取得大客户的长期合作信任基础，紧随大客户的业务扩张步伐，并通过子品牌「卓品商务」切入大客户的日常行政与后勤管理工作，以优质增值服务进一步提升客户黏性。华金证券认为，其增值服务营收佔比有望从2020的14.2%提升至2022的约20%，届时将明显改善盈利结构。
 
2017至2020年，卓越集团的销售规模从390亿元增长至833亿元，2021Q1的行业销售排名已上升至近年来新高的34位。作为一家处于「三条红线」监管下「绿档」房企，卓越集团土地储备充裕并坐拥大量城市更新项目，华金证券预计其经营趋势将继续向好。另一方面，集团2020关联交易收入佔比仅约12%，低于同业平均水准，体现出更高盈利品质。