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白居二炒賣歪風不可助長 政府務必出手助市民上車
發佈日期 : 2020-10-10


居者有其屋計劃,簡稱居屋,是香港的資助出售公共房屋之一,由房委會興建並以低於市值的價格售予市民,簡單而言就是旨在讓有需要的市民上車,安居樂業。至於白表居屋第二市場計劃,俗稱「白居二」,政府會每年提供特定的配額,供合資格人士申請,有關人士可免補地價購買二手居屋,同樣是旨在降低有需要市民買樓的門檻。不過,有研究發現,未補地價的二手居屋價格走勢,近年升幅遠遠「跑贏」私人樓宇。如此歪風實在有違「白居二」原意,更助長了炒樓之風,政府對此實不能坐視不理。


由公開大學政策研究中心編製的「居屋公開價格指數」,主要是追蹤佔居屋成交量超過70%的50個居屋屋苑交易價格,計算方法類近顯示私人樓宇價格走勢的中原城市指數。結果發現,「白居二」由2013年推行至今年6月,樓價升幅高達116%,遠遠拋離同一時段私樓的大約51%升幅,「白居二」還推升了居屋價格指數大約18%。分析認為,有關數據顯示,未補地價居屋指數的升幅較私人住宅大,即居屋的折扣率收窄,愈來愈貼近市價,因此市民轉售未補價居屋後,所獲得的金額更容易讓他們投入私人物業市場,爬上置業階梯。


分析又指出,「白居二」推出之後,二手居屋買家對利率升跌的敏感度增加了3.5%,貼近私樓市場,認為是未補價居屋買家的消費行為,變得與私人市場相近。由此可見,在扭曲得不能再扭曲的香港樓市之中,就連原意助市民上車的居屋,都變得格外高昂,環環相扣,更令居屋買家的行為變得與私人市場近似。


事實上,政府每年推出「白居二」計劃,市場現象就是每年到時到候,居屋二手市場的定價總會普遍上調,這正好反映了居屋賣家看中這批「白居二」人士置業意欲極強,只要售價較私樓低便能維持吸引力,同時借「白居二」盡力吸金,大大獲利離場。本土研究社近日發表調查發現,77宗居屋第二市場轉售予「白居二」買家的成交例子,每宗平均成交價較原價升78%,平均每宗獲利超過242萬元,正好說明此點。


儘管政府在2018和2019年逐步延長居屋禁售期和轉讓條款,例如業主在購入首兩年只能原價賣予「白居二」買家,但房委會仍容許業主第三至五年自由定價出售給居屋第二市場買家,10年後更可以補地價在自由市場買賣。


香港樓市扭曲得不似人形,人人皆知,但如今就連居屋市場這範疇也面臨失控,便完全違背了居屋出現的初心,一旦如此,居屋便不再是居屋,哪有存在的道理?面對亂象,林鄭月娥政府應當盡快出手,遏止歪風,還原居屋的作用,否則只會令市民上樓的最後夢想,完全幻滅。

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