2020年 07月 04日
星期六
   | 氣 溫 : 31 度
搜尋新聞
簡体中文
即時新聞 視頻新聞 要聞港聞 社 評國際兩岸 財 經 娛 樂 體 育 馬 經 副 刊 昔 日電子報

周一 名嘴工作室-邵志堯-物業估價
發佈日期 : 2020-06-29



資產可以分輕資產和重資產,或有形資產和無形資產去區分,重資產和有形資產都是能看得見和觸摸得到的東西,如房地產、機器等,輕資產和無形資產大部分如筆者先前幾篇所提及,並非物質而是能量,包括商譽、知識產權和服務等,有形資產的評估方法較易理解。


 


估值方法:


1、比較法


物業的比較法相對簡單,大型住宅屋苑如太古城,找到近期類似的單位成交價格,便可以推算出需要評估單位的價格,前設是成交參考數據充足,成交疏落或一些特色單位便要作一些調整。


 


2、回報率


商業物業如商舖或廠房較難找到一式一樣單位,同一條街道,街頭街尾、門面闊度和深度、電力供應量、招牌位置等不同,也會影響估值,這時便要用租金收入,再除以同類型物業的回報率,便可以得出物業的估價。


 


3、成本法


已有地價和估算的建築費及財務費用,再計算適當的利潤,便可以推算物業價值,這個較常用地價相對不值錢,建築費相對所佔比較重要才用此法,在開發的工業園區用地較常用。


 


4、剩餘估值法


這方法通常用來計算地價,預測落成後該項目總發展價值(Gross Development Value GDV),扣除建築費、財務成本、銷售費用和稅務費用,剩下來的便是土地價格。


 


5、內部收益率


這個方法用來計算較長年期或分期滾動開發的項目,需要將項目預計每年的支出和收入,用貼現率(Discount Cash Flow DCF)倒算出今天的價值,再把這一連串的價值計算成為零的利率,這個便是e倒算出今天的價值,再把這一連串的價值計算成為零的利率,這個便是IRR。以上述說法較難明白,筆者喜歡用搓麻將作比喻,一個項目當作四圈,十六鋪有時出銃有時食糊,若十分鐘一鋪,每鋪不用DCF作貼現計算,若一鋪是一年的話,今年食的爆棚和十五年後的爆棚的銀碼是一樣,但貼現到今天肯定不同,貼現值剛好令淨現值的總和的利率等於零的便稱為IRR,通常是用來給予銀行家用來評估作放貸標準之用。


 

您可能有興趣:

1
周五 市況總結 - 唐人- 港交所騰訊齊破頂 恒指重越25,000關

2
周五 左輪右證 岑智勇

3
周五 企業簡訊

4
周五 企業智策 - 盧盡義 - 中國宏泰 業務穩健派息豐厚

5
周五 艾石金融密碼 - 薛俊良 - 你看見了大局嗎?

6
周五 財女心經 - 李慧芬 - 內房銷售勝預期 綠城中國走勢亮麗

7
周五 五行大贏家 - 阮靜瑤 - 阿里巴巴估值落後之迷

8
周四 市況總結 - 唐人 - 恒指微揚期指低水 寶豐高溢價私有化

9
周四 左輪右證 岑智勇

10
周四 亨嘉之會 - 何智暉 - 美國經濟下半年展望

11
企業簡訊

12
三元炒股幫 - 岑智勇 劉東霖 李應聰 - 七月要兩手準備

13
周四 五行大贏家 聶振邦 - 歐康維視 可望上市後乘勢炒上

14
周二 市況總結 - 兩大淡因困擾股市 香港信貸逆市受惠

15
周二 左輪右證 岑智勇


首頁