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周五 搵錢幫 - George Yeung - 卓悅荃灣總部改建潛力大可吼
發佈日期 : 2021-02-26

George Yeung

港府日前出財政預算案,派每位成人5,000元消費券,對本地零售市道有幫助;但可惜昨天公布,延遲到九月才和大陸通關,拖累零售股昨天下跌。不過,卓悅控股(00653)資產被嚴重低估,荃灣總部發展潛力大,現價可吼。

集團總部位於荃灣橫窩仔街,極有重建價值。荃灣橫窩仔街地段原為工業區,早年城市規劃委員會把用地定位綜合發展區。該地的規劃意向主要是把涵蓋範圍綜合發展或重建作住宅用途,並提供商業設施、休憩用地和其他配套設施。近年,多間發展商紛紛改變土地用途,將區內重新打造成全新商住地區。

2019年,新鴻基地產與政府達成補地價協議,將荃灣工廠區安泰工業中心改變成住宅,可建一幢400至500伙住宅。是次政府批出工廈改建住宅的補地價,以可建樓面16.8萬方呎計算,每呎為2,788元,連同利息及建築成本,新地該項目每呎可建樓面的總成本大約為8,000至1萬元。該幅荃灣工廠區用地已多年未有工廈成功轉型住宅,新地該工廈改建住宅項目,將成為私樓新供應指標。新地成功為安泰工業中心闖關改建住宅,該區域工廈獲批補地價改建住宅的機會將加大。

卓悅於2014年以4.9億元購入位於荃灣橫窩仔街的物業作為新集團總部,總面積223,804平方呎。按比例計算,集團總部土地的住宅地積比率為5倍,可用建築面積為111,902平方呎。以荃灣區住宅平均買賣呎價22,000元計算,集團總部現址的住宅買賣價為25億元。

參考安泰工業中心每呎2,788元的補地價計算,集團總部的補地價約3億元;以每呎4,000元的改建住宅的建築成本計算,改建住宅成本為約4億元。若扣除補地價、改建住宅成本以及4.9億元物業購入價,集團將能實現13.1億元利潤,每股盈利可達0.38元。

而參考荃灣區內工廈買賣呎價3,600元計算,集團總部的買賣價約為8億元,加上集團於荃灣大河道地皇廣場地下2及3A舖估值近1億元,可見集團現時的資產較截至2019年底資產淨值約4.35億元高出一倍,現時估值偏低。

筆者持有卓悅控股(00653)

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