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周四 大三元炒股幫 - 岑智勇 劉東霖 李應聰 - 料順豐房託首日表現佳 2025年起有30年大運
發佈日期 : 2021-05-13


由順豐控股(002352.SZ)分拆的順豐房地產投資信託(02191)在5月5日至5月10日在香港招股,並將於2021年5月17日(辛丑年 癸巳月 乙丑日 辛巳時)上市,料將成為首個在香港上市的以物流為主的房地產投資信託基金(REITs)。

順豐房託基金的投資組合初步包括位於香港、佛山及蕪湖的以下三處物業,所有 該等物業均為現代物流地產(包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心),且 戰略性地位於香港及中國主要物流樞紐內,毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及 交通樞紐。集團在香港物業為一個於位於青衣,在2014年竣工的15層高的「坡道式」現代物流地產,具備可通向各倉庫樓層的車輛坡道。佛山物業為一個於2021年竣工的現代物流地產,配備有智能技術及量身訂造的設施,如自動分揀及供應鏈支持設施。蕪湖物業為一個於2019年竣工的位於鳩江經濟開發區的現代物流地產。

於2021年3月31日,物業的可出租總面積約為307,617.5平方米,評估價值為 6,099.9百萬港元。於最後實際可行日期,物業的平均出租率約為95.3%。於2020年12月31日,物業合共有33名租戶,截至2020年12月31日止月度,租金收 入總額排名前五位的租戶(其中三名為順豐房託基金的關連人士),約佔總租金收入的 80.1%,而順豐關連租戶約佔同期總租金收入的80%。約90.9%的租戶(按可出租面積 計算)來自物流行業,而其餘租戶包括來自藥品、科技及其他行業的租戶。

集團招股價介乎4.68元至5.16元,集資額介乎24.336億至26.832億元,主要用作收購佛山及蕪湖物業。集團預計在上市日期至2021年12月31日期間,基金單位持有人應佔溢利及順豐房託基金的可供分派收入分別將不會少於約112.4百萬港元及約137.9百萬港元。由於集團在2020財年因投資物業公允價值變動而使盈利下跌,希望上述盈利預測有助扭轉近年盈利下滑的局面。

參考招股書P.243,集團的房託管理人於2020年10月23日(庚子年 丙戌月 己亥日)根據公司條例在香港註冊成立。另參考維基百科,順豐速運的成立日為1993年3月26日(癸酉年 乙卯月 丙午日)。

以房託管理人的八字去分析,己土日元,自坐亥水為正財,月柱丙火為印,戌土為劫財,年柱庚子為傷官,子水為偏財。己土生於戌月,偏向身強,要以財(水)、官殺(木)及食傷(金)為用。

此造生於八運,視為乾造,乾造生於陽年,順推,5歲起運,其大運如下:

75
65
55
45
35
25
15
5
甲午
癸巳
壬辰
辛卯
庚寅
己丑
戊子
丁亥

此造在2025年才上運,之後行30年水地運,為其用神,料其時其盈利會越來越好。另方面,上市當天的八字,與此造可構成亥子丑三會水局,料有助提升首日之表現。

- 筆者為證監會持牌人士,不持有上述股份。

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