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周一 金星匯 - 李翠芬 - 義合控股會否分拆收租+元宇宙業務?
發佈日期 : 2022-09-26

李翠芬


今年上半年,義合控股(01662)發出一個新的公告,義合透過其子公司義合青創與廣州混城資本管理簽訂協議,承租廣州華新集團旗下物業華新匯1號及2號樓長達1210個月,兩幢物業總建築樓面面積約達12,000平方米,涉資人民幣約1.81億元(折合約2.22億港元),即約每年租金1,500萬人民幣,折合每平米年租金約1,250元人民幣。


 


分租業務規模急增 投資回報3年翻倍


 


這是繼義合去年全力「去華大化」後,全身投入收租+元宇宙配套業務的最新消息。計入最新簽訂的廣州華新匯1號樓及2號樓租賃協議,再綜合義合過去1年租入的其他大型物業,義合於一年間,於廣州巿取得的分租總建築面積已超過39,000平方米。集團預期未來將持續關注租賃物業巿場的潛在機會,擇機進一步增大相關的分租物業組合。


 


承租分租業務的模式簡單,且無須背負重資產,最重要是管理得宜。簡而言之,就是與資產方簽訂長期合約,以確保長遠穩定而較低的租金開支,同時,承租方於免租期間已開始對物業資產進行優化,並以較高的租金出租,而義合雖然簽訂的是長期合約,但交租卻只須按季甚至按月繳納,若假設首付按金及租金以一年為限,而當年分租的租金收入卻可高於承包租金的50%100% (視乎出租率而定),則此投資回報已至少年回報達到50%以上(未扣除其他開支)。


 


以華新匯為例,華新匯市值租金約每平米2,5003,000元人民幣,以2,500元計算,若80%2022年租出,則全年租金扣除租金成本淨收益大約為人民幣2,400萬元,扣除上述成本1,500萬元就有60%利潤,尚未計其他增值服務。


 


因而,如義合能在逐次開展項目,即使沒有向市場吸納新資金,理論上已經可以每2-3年將租金淨收益翻一番。


 


冀未來確立派息政策 


 


與重資產收租股相比,承租分租模式,其特點傾向輕資產,只要資金運用得當回報已甚可觀,如果加上增值服務,回報率更加可以錦上添花。據義合控股表示,未來分租業務的增值之道在於強化「元宇宙」概念,包括為租戶提供虛擬實景直播室、透過與協作軟件公司合作提供各種協作工具、為租戶搭建元宇宙空間使用權以及元宇宙營銷方案及實施團隊等等。


 


至於分租業務日後會否分拆,相信公司董事會未必無計劃,但目前就有些言之過早。另一方面,義合控股原本的主營業務收益雖仍有利潤,但最新公布的2022年全年業績股東應佔溢利呈輕微下降,由去年同期約4,900萬下降至3,900萬,同比下跌約20%。唯公司財務穩健,手頭現金有近2億港元而銀行負債不足4,000萬,加上每年的正現金流入,如於未來可確定派息政策,整個投資吸引力將大大不同。


 

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