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周四 大三元炒股幫 - 岑智勇 劉東霖 李應聰 - 舊區士紳化帶來投資機會
發佈日期 : 2021-04-08


執筆之時,正值復活節假期,由於近期的IPO不多,所以今期暫時不寫「玄學IPO」內容。在假期期間,身份觀塘「老街坊」的筆者,留意到裕民坊的公共運輸交滙處亦在4月2日啟用,場內設有全港首個配備空調的室內候車區。市區重建局主席周松崗於當天早上到場視察,並指裕民坊重建的第一及第二期已完成,交滙處啟用是一個里程碑,而觀塘重建項目涉及5公頃土地,整個項目要20年完成,希望屆時令到觀塘區煥然一新。

從另一個角度去看,就是觀塘的士紳化過程又邁進了一步。士紳化,其英文為gentrification,又譯為中產階層化、貴族化或縉紳化,是都市發展的其中一個可能現象,指一個舊社區從原本聚集低收入人士,到重建後地價及租金上升,引致較高收入人士遷入,並取代原有低收入者。士紳化的轉變過程可能因著重建速度而需時多年,但引申的結果是本區生活指數提高,原居住的低收入者最後可能反被新遷入的高收入者歧視,或引致原居住的低收入者不得不遷離往更偏遠或條件更差的地區維持生活。該地區吸引了第一批高收入者遷入後,就轉而成為吸引其他同階層人士遷入聚居的引力,使仕紳化過程越加快速。

本欄欄名是「玄學金融」,當然要從玄學角度探討一下紳化帶來的投資機會與商機,但就無意探討士紳化帶來的社會問題。香港士紳化的其中一個主要推動者,應該是市區重建局,其次是在舊區買入業權再重建的發展商,例如恒基地產(00012)。參考市區重建區的網頁,當局曾參與的項目遍布多區,其中又以中西區、馬頭角/土瓜灣/紅磡/九龍城、深水埗/長沙灣、大角咀/旺角/油麻地等區域有較多項目,另一方面,參考恒地的2020財年業績,其在西半山、半山、鰂魚涌,石硤尾、紅磡、土瓜灣等區亦有不少收購項目,料有關土儲在時機成熟後,將會發展成新項目推出。

現在是八運尾,從2004年起聽到各大玄學家在電視提到「西南見水必大發」,至今仍然有效,即西九龍一帶仍會是有運之地,讀者們宜好好把握九運來臨前之機會。但隨著九運將在2024年來臨,有玄學家指九運基本上宜在南方見到有山,北方最利見到有真水,其次為東南方見水都屬有利。北方見真水者,大概是港島一帶,而東南方見水者,則有可能是九龍東。因此,觀塘裕民坊一帶,有機會在九運會繼續興旺。另一方面,九運的文昌星在南方,相信香港,以及地名語帶相關之地,例如是南昌站一帶,深水埗大南街等,相信將會成為文化地,吸引更多文青和文化產業進駐。

由於舊區的士紳化會吸引更多高收入者遷入,首先受影響會是樓會,然後在「衣食住行」各個與內需相關的環節,支出和洗費也會增加。換個角度去看,就是舊區士紳化其實是將內需升級的手段,參考荃灣及觀塘等例子,士紳化後的社區面貎明顯改變,繼而吸引更多高消費人士進入區內,為投資者及營商者製造更多機會。

筆者為證監會持牌人士,不持有上述股份。

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