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周三 股宇有云 - 劉宇亮 - 內房政策轉向的一年
發佈日期 : 2022-05-25



自今年515日,人民銀行、銀保監下調首套住房貸款利率20個基點,以及央行公布將5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調15個基點,由4.6厘下調至4.45厘,減幅高於預期等,均顯示樓市政策轉向。


 


5月以來,已有數十個城市密集調整房地產政策,包括降低房貸利率、降低首付比例、提高購房補貼等。各大城市繼續放寬樓市調控措施,如湖北省重點城市武漢放寬限購,容許二孩或三孩家庭可購第三套房;父母前往武漢與持有戶籍子女同住等個案,且在武漢市已有兩套住房的,在限購區域亦獲准新購買一套住房,包括新建商品住房和二手住房。


 


上月內房相關的數據受到疫情影響,進一步走弱,4月銷售額及銷售面積累計同比分別減少29.5%20.9%4月的開發資金、施工類指標、房地產開發投資均下行。內地當前樓市面臨的主要壓力是需求不足。要恢復市場信心、要靠施政把潛在居住需求激發出來。從中線看,內地房價未見有大漲的條件。近期的鬆綁政策是惠民的,對真實需求有幫助,未見房價有快速上漲的跡象。預期鬆綁政策的城市會繼續增加,而力度則根據當地情況而有所差別。


 


最近高盛發表報告,料今年三分一高收益債券內房或違約,因自今年初以來所有22個出現違約的中國高收益債券發行人都與中國房地產行業有關。因此將違約率預測從之前的19%上調至31.6%,因此亦同時將亞洲高收益企業發行人違約率預測從之前的9.3%上調至15.5%


 


5月初,人民銀行、銀保監會、證監會分別召開會議,均談及房地產融資、房企發債等相關內容。人民銀行表示,將及時優化房地產信貸政策,保持房地產融資平穩有序。證監會強調,積極支持房地產企業債券融資。銀保監會要求,商業銀行不盲目抽貸、斷貸、壓貸,保持房地產融資平穩有序;做好重點房地產企業風險處置項目併購的金融服務。


 


政策上,中央「支持房地產企業合理融資需求」正加快落實。債券市場推動新一輪民企債券融資行動,一些民營房地產企業被納入支持範圍,並成功完成債券融資。碧桂園、龍湖集團、美的置業等多家民營房企成為「示範房企」,陸續開展債券融資。上交所公告,龍湖集團旗下公司重慶龍湖企業拓展有限公司5億元債券發行工作已於519日完成,票面利率為4%。碧桂園今年的首隻公司債券「22碧地01


也已於520日完成簿記,規模5億元,票面利率4.5%。美的置業發行不超過10億元公司債券,於520日進行了簿記。而新城控股擬於近期在銀行間市場發行一隻中期票據,創設機構將同時發行信用風險緩釋憑證(CRMW)為該期中期票據提供信用保護。


 


近期多個部門密集表態,加上一系列實質性動作,傳達了清晰的政策信號,房企債券融資亦得到積極支持,明顯地今年正是中央對內房政策轉向的一年,房地產行業融資、經營環境將大幅改善。


 

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