曾几何时,内地房地产企业旗下的物业管理公司,作为一众内房股各自的「亲儿子」,在内房股的加持之下相继成功在港股上市,在二十一世纪初内房股估值水涨船高的背景之下,加上投资银行的大力包装,不少知名内房企业的物服股都成功以高估值上市,并在上市后持续取得不俗表现。
时易世易,近年内地政府为避免房地产企业利用高槓桿无序扩张,形成更大的房地产泡沫,推出了「三道红线」等多个限制房地产企业举债措施,加上新冠疫情以及美国加息等因素,房地产企业资金链问题益为突出,影响所及,连物业服务企业的「轻资产」光环也逐渐失色,加上部分内房企业违规操作,透过抽走关连的物管公司现金来「削肉救母」,影响所及,曾经对物服股追捧有加的投资者也在近年持续抛售,使一众物管企业估值更为低残。
虽然如此,随着物服股市盈率趋于理性,加上部分物服股有不俗的派息,整个物管板块逐渐出现了被市场忽略的优质标的,今期《金星匯》,尝试由逾50只物服股当中,选出股息率相对吸引的股份,从中长线的角度探讨哪些物服股可以买入持有,作为个人投资组合的成份股。
派息完胜百亿市值物服股
首先,《金星匯》团队在一众市值高于5亿港元的物服股当中,选出2023年录得盈利且派息高于4%的股份,再比较其市盈率、股息率,结果发现,个别物服股,虽然市值较小,但若从股息回报率以及潜在的升值空间,却比市值百亿的同类股份有更大的潜力。(见表一)
例如,以目前股价计股息率达到10%的新希望服务(03658)或者卓越商企服务(06989),其市值都分别仅为14亿及20亿港元,由于物服股现金流稳定的特性,如两者保持派息稳定,于现有股价入手买入,反而更具值搏空间。
新希望服务深耕西南
新希望服务为全国物管100强企业之一,母公司为世界500强企业新希望集团,公司于2022年在香港主板挂牌。
2023年全年,集团录得收入约人民币12.6亿元,较2022年增长10.7%,公司净利润达到人民币2.15亿元,增长5.9%,每股净利润达到人民币0.264元。董事会建议宣派2023年期末股息每股人民币0.091元,连同中期股息人民币0.067元,全年股息达到每股人民币0.158元(约0.174港元),派息比率达59.8%。以上週五收市价1.72元计算,其股息率达到10.06%。
截至2023年年底,集团项目分佈在中国境内14个省、自治区及直辖市的33个城市,在管楼面面积为3,225.8万平方米,较去年同期增长11.9%,合约面积为3,817.2万平方米,较去年同期增长5.6%。其中,在西南地区的在管楼面面积为1,691.8万平方米(较去年提升6.1%),佔总在管楼面面积佔比为52.4%;华东区域的在管楼面面积为1,062.8万平方米(较去年提升15.4%),佔总在管楼面面积佔比为32.9%。在管楼面面积中,成都市为1,064.2万平方米,佔总在管楼面面积的33%。
集团的发展策略是区域深耕,主要聚焦中国西南部、包括成都、昆明等。从物业管理收入来看,西南区域的物业管理收入约为人民币3.07亿元,佔总物业管理收入的47.4%,同比增长17.7%;华东区域的物业管理收入为人民币2.45亿元,佔总物业管理收入的37.9%,同比增长60.2%,该两区域的物业管理收入合计佔物业管理总收入的85.3%。
新希望服务在发展中除了依靠母公司新希望集团,本身亦注重独立外拓,报告期内持续通过招投标、合资、战略合作等多管道市场拓展,于2023年内新增外拓项目20余个,包含阳光城檀、滨江九里等高端住宅项目,广发银行昆明分行等金融业态项目、唯品会广西总部等产业园业态项目。
卓越商企注重第三方客户
卓越商企服务成立可追溯至1999年,集团服务更多聚焦于商业类物业,服务类型包括写字楼、商务综合体、企业总部、综合办公、研发资料中心、工业园区、物流园区、政府公建、高等院校、医院公共设施等等,业务范围包括谘询顾问、物业服务、综合设施管理、资产运营管理、高端商务服务等综合管理服务。其具代表性的在管项目包括深圳卓越世纪中心、深圳卓越前海壹号、青岛卓越世纪中心、深圳卓越城、深圳卓越大百匯;大疆天空之城、东莞OPPO总部、华为苏州研究所等等。
根据中指数与中物协公佈资料,卓越商企服务2022年位列物业服务百强企业第12名、办公物业管理优秀企业TOP 2,物业服务500强第15名,办公写字楼物业服务领先企业TOP 10。
2023年全年,卓越商企收入约为人民币39.27亿元,较2022年同比增长11.3%。同年,公司净利润约为人民币3.03亿元,较2022年有所下降。虽然如此,卓越商企的派息仍然保持较高比率,2023年董事会建议派付末期股息每股0.0682港元,加上中期股息0.1218港元,全年股息为每股现金0.19港元,与2022年每股0.2069港元相比仅减少8.2%。
公告显示,卓越商企2021年商务物业业态的在管面积为1,793万平方米,实现收入19.62亿元,同比增长25.5%,营收贡献占比为74.6%。公共与工业物业方面,在管面积为924.8万平方米,实现收入3.5亿元,同比增长7.1%,营收贡献占比为13.3%。此外,同期住宅物业的在管面积及收入分别为1,402万平方米和3.19亿元。
卓越商企2021年市场新拓第三方非住宅物业合同达121个;市场新拓第三方非住宅年化合同金额为5.27亿元;市场新拓第三方非住宅总合同金额为15.74亿元。
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