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周四 金星匯封面故事 - 齊派高息 不得不服 物服股以小勝大!
發佈日期 : 2024-05-23



曾幾何時,內地房地產企業旗下的物業管理公司,作為一眾內房股各自的「親兒子」,在內房股的加持之下相繼成功在港股上市,在二十一世紀初內房股估值水漲船高的背景之下,加上投資銀行的大力包裝,不少知名內房企業的物服股都成功以高估值上市,並在上市後持續取得不俗表現。


 


時易世易,近年內地政府為避免房地產企業利用高槓桿無序擴張,形成更大的房地產泡沫,推出了「三道紅線」等多個限制房地產企業舉債措施,加上新冠疫情以及美國加息等因素,房地產企業資金鏈問題益為突出,影響所及,連物業服務企業的「輕資產」光環也逐漸失色,加上部分內房企業違規操作,透過抽走關連的物管公司現金來「削肉救母」,影響所及,曾經對物服股追捧有加的投資者也在近年持續拋售,使一眾物管企業估值更為低殘。


 


雖然如此,隨著物服股市盈率趨於理性,加上部分物服股有不俗的派息,整個物管板塊逐漸出現了被市場忽略的優質標的,今期《金星匯》,嘗試由逾50隻物服股當中,選出股息率相對吸引的股份,從中長線的角度探討哪些物服股可以買入持有,作為個人投資組合的成份股。


 


派息完勝百億市值物服股


 


首先,《金星匯》團隊在一眾市值高於5億港元的物服股當中,選出2023年錄得盈利且派息高於4%的股份,再比較其市盈率、股息率,結果發現,個別物服股,雖然市值較小,但若從股息回報率以及潛在的升值空間,卻比市值百億的同類股份有更大的潛力。(見表一)


 


例如,以目前股價計股息率達到10%的新希望服務(03658)或者卓越商企服務(06989),其市值都分別僅為14億及20億港元,由於物服股現金流穩定的特性,如兩者保持派息穩定,於現有股價入手買入,反而更具值搏空間。


 


新希望服務深耕西南


 


新希望服務為全國物管100強企業之一,母公司為世界500強企業新希望集團,公司於2022年在香港主板掛牌。


 


2023年全年,集團錄得收入約人民幣12.6億元,較2022年增長10.7%,公司淨利潤達到人民幣2.15億元,增長5.9%,每股淨利潤達到人民幣0.264元。董事會建議宣派2023年期末股息每股人民幣0.091元,連同中期股息人民幣0.067元,全年股息達到每股人民幣0.158(0.174港元),派息比率達59.8%。以上週五收市價1.72元計算,其股息率達到10.06%


 


截至2023年年底,集團項目分佈在中國境內14個省、自治區及直轄市的33個城市,在管樓面面積為3,225.8萬平方米,較去年同期增長11.9%,合約面積為3,817.2萬平方米,較去年同期增長5.6%。其中,在西南地區的在管樓面面積為1,691.8萬平方米(較去年提升6.1%),佔總在管樓面面積佔比為52.4%;華東區域的在管樓面面積為1,062.8萬平方米(較去年提升15.4%),佔總在管樓面面積佔比為32.9%。在管樓面面積中,成都市為1,064.2萬平方米,佔總在管樓面面積的33%


 


集團的發展策略是區域深耕,主要聚焦中國西南部、包括成都、昆明等。從物業管理收入來看,西南區域的物業管理收入約為人民幣3.07億元,佔總物業管理收入的47.4%,同比增長17.7%;華東區域的物業管理收入為人民幣2.45億元,佔總物業管理收入的37.9%,同比增長60.2%,該兩區域的物業管理收入合計佔物業管理總收入的85.3%


 


新希望服務在發展中除了依靠母公司新希望集團,本身亦注重獨立外拓,報告期內持續通過招投標、合資、戰略合作等多管道市場拓展,於2023年內新增外拓項目20餘個,包含陽光城檀、濱江九裡等高端住宅項目,廣發銀行昆明分行等金融業態項目、唯品會廣西總部等產業園業態項目。


 


卓越商企注重第三方客戶


 


卓越商企服務成立可追溯至1999年,集團服務更多聚焦於商業類物業,服務類型包括寫字樓、商務綜合體、企業總部、綜合辦公、研發資料中心、工業園區、物流園區、政府公建、高等院校、醫院公共設施等等,業務範圍包括諮詢顧問、物業服務、綜合設施管理、資產運營管理、高端商務服務等綜合管理服務。其具代表性的在管項目包括深圳卓越世紀中心、深圳卓越前海壹號、青島卓越世紀中心、深圳卓越城、深圳卓越大百匯;大疆天空之城、東莞OPPO總部、華為蘇州研究所等等。


 


根據中指數與中物協公佈資料,卓越商企服務2022年位列物業服務百強企業第12名、辦公物業管理優秀企業TOP 2,物業服務500強第15名,辦公寫字樓物業服務領先企業TOP 10


 


2023年全年,卓越商企收入約為人民幣39.27億元,較2022年同比增長11.3%。同年,公司淨利潤約為人民幣3.03億元,較2022年有所下降。雖然如此,卓越商企的派息仍然保持較高比率,2023年董事會建議派付末期股息每股0.0682港元,加上中期股息0.1218港元,全年股息為每股現金0.19港元,與2022年每股0.2069港元相比僅減少8.2%


 


公告顯示,卓越商企2021年商務物業業態的在管面積為1,793萬平方米,實現收入19.62億元,同比增長25.5%,營收貢獻占比為74.6%。公共與工業物業方面,在管面積為924.8萬平方米,實現收入3.5億元,同比增長7.1%,營收貢獻占比為13.3%。此外,同期住宅物業的在管面積及收入分別為1,402萬平方米和3.19億元。


 


卓越商企2021年市場新拓第三方非住宅物業合同達121個;市場新拓第三方非住宅年化合同金額為5.27億元;市場新拓第三方非住宅總合同金額為15.74億元。


 

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