在长和系主席李嘉诚上班的最后一天，提到土地大辩论热议中公私营合作发展农地。他对这个土地选项表示贊成，希望大部分受薪人士「能够好好地居住」。面对公营房屋土地的严重缺乏，公私营合作发展农地是难以迴避的选项之一，但涉及的困难一点也不小，必须认真研究及妥善处理，否则只会弄巧反拙。

公屋轮候时间突破5年大关，房屋委员会昨天公布最新数字，至本年3月底，一般申请者的平均轮候时间为5.1年，远超平均3年的上楼目标，创18年新高，基层「上楼梦」遥不可及。截至本年3月底，公屋轮候册上申请者达27.23万，较上个季度下跌1.06万。当中一般公屋申请约有15.33万宗；配额及计分制下的非长者一人申请则有11.9万宗。值得留意的是虽然单身长者可优先配屋，但据最新数字显示长者一人申请者的情况非常严峻，轮候时间不跌反升，平均轮候时间为2.8年。

观乎目前基层家庭平均要等5.1年才能上楼，问题已达到相当严竣的程度。政府规划的新发展区如新界东北和洪水桥，却仍是远水难救近火，当局只能通过改划（例如横洲）的绿化带，零散地兴建规模较小的公营房屋。然而，要追上轮候册的需求，仍有一段相当艰苦和漫长的道路。

在土地供应专责小组提出的短中期选项中，粉岭高尔夫球场是个备受触目的议题。但若局部或全面改作发展用途，即使按照民间团体的推算，最多也仅能提供约三万个单位。其他主要选项如发展农地和棕地，则面对分佈地段零散、业权分散、持份者众多和复杂的收地问题，要解决实在需要花上极大的政治能量。

对于公私营合作发展农地的问题，坊间一般较关注会否涉及利益输送，「官商勾结」；尤其是林郑月娥去年竞选时，得到主要地产商的支持，现时做法遂存在「谢票」的嫌疑。民间团体因而提出通过《土地收回条例》强行收地，以取代公私营合作。但此举同样涉及巨额的公帑开支，保守估计每公顷成本亦达1.2亿元以上，并且可能出现司法覆核的诉讼风险。

当然，若政府最终决定以公私营合作发展农地，除了面对舆论和政治压力外，仍涉及不少具体操作的技术困难。首先，若没有政府部门大力支援基建，不少农地根本欠缺改划发展的客观条件。其次， 由于地理条件的先天不足，发展密度难免存在极大的限制。最后，地产商固然可通过其代理人，运用各种合法的手段，将原有的居民礼貌地请走。但间中可能也要动用警力，有赖政府的紧密配合。

不过，极少人会注意到、但又是最为关键的课题，却在于前述的新发展区加上改划的绿化带，未来十多年已将为新界北部带来逾30万新单位，以及接近100万新增人口，较原有人口大增三成以上。而问题是，当局却完全没有相应的对外交通基建作配套，主要仍只能依赖现存的东铁线和西铁线，再加上流量早已饱和的幹线公路，来作为通往市区的仅有渠道。

事实上，自1990年代工业大规模北移，香港已再难提供足够的就业职位，让新市镇居民能在本区就业。在近十多年中港融合的大趋势下，新界北部确增加不少旅游和商贸活动，但亦仅局限于个别地区和零售饮食业。因此不少居民仍需长途跋涉到市区上班，不但交通开支极为高昂，同时亦牺牲了宝贵的工余时间和家庭关係。不少新市镇遂沦为生活单调的「睡房城市」。

发展农地意味进一步增加区内人口和就业压力，假如政府在短期内无法创造新的经济机会，则未来流徙偏远社区的基层居民，又将要面对类似过往「天水围城」的困境。或许当社区危机爆发时，林郑月娥早已超过了退休年龄；但作为一直强调关顾基层的行政长官，仍有必要先对此作出妥善交代和安排。

（评土地政策系列之二）