唐人

中國高端商業物管市場領軍者的卓越商企服務（06989）獲華金證券首覆蓋，給予「買入-B」評級，目標價14元，較現水平潛在逾四成上行空間。
 
華金指集團是商務物業管理業態的領軍企業，其獨特大客戶業務模式使之兼具防禦屬性和擴張能力，這將是其中值得更高交易估值的重要基礎。該行認為市場不必過度擔憂寫字樓空置率高之於收繳率的負面影響，中指院資料顯示物業百強企業在管辦公物業、產業園區物業的收繳率分別達到 97.5%、97.2%，高於全業態平均水準。
 
對於卓越商企服務而言，由於定位於中高端市場，絕大部分在管商務物業位於核心城市的核心地段，出租率保持高位；此外約 60%的第三方外拓項目仍大客戶模式，大客戶系以騰訊（00700）、京東（09618）等為首的科技型企業，並不存在所謂空置率低影響收繳率問題。中長期看，物業管理行業終將進入存量時代，強有力的第三方項目拓展能力將是物業企業脫穎而出的勝負關鍵。
 
卓越商企服務以商務物管業態為核心，制定「1+1+X」的區域擴張戰略，紮根大灣區、深度布局長三角，並在全國核心城市布局，從經營結果看，2017-2020其商務物業的在管面積由486.1萬㎡增長至 1667.1萬㎡，複合增長率50.8%，其中第三方商務物業在管面積由299.5萬㎡ 增長至1,379.3萬㎡，複合增長率為66.4%。目前，集團在深圳CBD和高新區的在管商務項目份額達25%、排名第一（按收益計），而在長三角地區，亦觀察到集團在杭州市已經實現了高密度、高品質、多業態的外拓。
 
集團憑藉堅實的業務能力取得大客戶的長期合作信任基礎，緊隨大客戶的業務擴張步伐，並通過子品牌「卓品商務」切入大客戶的日常行政與後勤管理工作，以優質增值服務進一步提升客戶黏性。華金證券認為，其增值服務營收佔比有望從2020的14.2%提升至2022的約20%，屆時將明顯改善盈利結構。
 
2017至2020年，卓越集團的銷售規模從390億元增長至833億元，2021Q1的行業銷售排名已上升至近年來新高的34位。作為一家處於「三條紅線」監管下「綠檔」房企，卓越集團土地儲備充裕並坐擁大量城市更新項目，華金證券預計其經營趨勢將繼續向好。另一方面，集團2020關聯交易收入佔比僅約12%，低於同業平均水準，體現出更高盈利品質。