李翠芬

今年上半年，义合控股（01662）发出一个新的公告，义合透过其子公司义合青创与广州混城资本管理签订协议，承租广州华新集团旗下物业华新匯1号及2号楼长达12年10个月，两幢物业总建筑楼面面积约达12,000平方米，涉资人民币约1.81亿元（折合约2.22亿港元），即约每年租金1,500万人民币，折合每平米年租金约1,250元人民币。

分租业务规模急增 投资回报3年翻倍

这是继义合去年全力「去华大化」后，全身投入收租+元宇宙配套业务的最新消息。计入最新签订的广州华新匯1号楼及2号楼租赁协议，再综合义合过去1年租入的其他大型物业，义合于一年间，于广州巿取得的分租总建筑面积已超过39,000平方米。集团预期未来将持续关注租赁物业巿场的潜在机会，择机进一步增大相关的分租物业组合。

承租分租业务的模式简单，且无须背负重资产，最重要是管理得宜。简而言之，就是与资产方签订长期合约，以确保长远稳定而较低的租金开支，同时，承租方于免租期间已开始对物业资产进行优化，并以较高的租金出租，而义合虽然签订的是长期合约，但交租却只须按季甚至按月缴纳，若假设首付按金及租金以一年为限，而当年分租的租金收入却可高于承包租金的50%至100% （视乎出租率而定），则此投资回报已至少年回报达到50%以上（未扣除其他开支）。

以华新匯为例，华新匯市值租金约每平米2,500至3,000元人民币，以2,500元计算，若80%于2022年租出，则全年租金扣除租金成本净收益大约为人民币2,400万元，扣除上述成本1,500万元就有60%利润，尚未计其他增值服务。

因而，如义合能在逐次开展项目，即使没有向市场吸纳新资金，理论上已经可以每2-3年将租金净收益翻一番。

冀未来确立派息政策 

与重资产收租股相比，承租分租模式，其特点倾向轻资产，只要资金运用得当回报已甚可观，如果加上增值服务，回报率更加可以锦上添花。据义合控股表示，未来分租业务的增值之道在于强化「元宇宙」概念，包括为租户提供虚拟实景直播室、透过与协作软件公司合作提供各种协作工具、为租户搭建元宇宙空间使用权以及元宇宙营销方案及实施团队等等。

至于分租业务日后会否分拆，相信公司董事会未必无计划，但目前就有些言之过早。另一方面，义合控股原本的主营业务收益虽仍有利润，但最新公布的2022年全年业绩股东应佔溢利呈轻微下降，由去年同期约4,900万下降至3,900万，同比下跌约20%。唯公司财务稳健，手头现金有近2亿港元而银行负债不足4,000万，加上每年的正现金流入，如于未来可确定派息政策，整个投资吸引力将大大不同。