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周一 中港兩邊睇 - 張嘉奇 - 領展低基數下續約租金將反彈 股價過份修正將迎反彈浪
發佈日期 : 2023-06-05

張嘉奇


領展(00823)受制於疫下消費巿道疲弱、加息環境持續等因素影響,過去3年業績表現反覆,加上今年初公布供股計劃後,不禁令人重新審視此房託基金的投資價值。日前,集團公布截至3月底之全年業績、派出供股後首張成績表,年度錄得收益122.34億元、按年增加5.4%,當中物業收入淨額按年增加4.8%91.98億元,而可分派總額則按年略減1.7%63.11億元,


 


集團於去年向每基金單位作中期分派155.51仙,而日前則公布末期分派118.8仙,全年分派共減少10.3%274.31仙。值得留意,雖然末期分派按年跌18.7%,但集團於完成「51」後,亦即股權攤薄約17%,撇除酌情分派及供股攤薄影響其實分派大致不變,而是次已分派全數可分派金額,故減少分派全屬數字上的誤會,故供股所籌資金能否如期善用增加回報,才是最值得關著的投資焦點。供股籌得188億元後,基金單位持有人應佔資產淨值亦按年增加16.1%1,889億元,同時集團已將供股所得淨額約95億元還債,淨負債率按年減少2.9個百分點至17.8%,令其於高息環境下減輕利息支出壓力,成為增加分派的催化劑。


 


雖然中港已通關,本港零售巿道有望回暖,惟過去數月已證明自由行消費力遜預期,加上香港失業率已降至最新約3%,相信擁較多針對民生消費商場的領展最值看高一綫。現時集團收入主要來自:香港零售及辦公室物業、香港停車場及相關業務,以及中國物業的租金,分別貢獻期內收益約54%20%10%13%。集團全年香港物業組合收益及物業收入,分別按年上升5.9%6.8%,零售物業租用率98%,整體商戶每平方呎零售銷售總額按年增長6.2%


 


隨著社會日趨復常,有利提振消費意欲,租務巿場亦勢將迎來反彈。集團旗下投資物業組合估值,按年上升11.6%2,374.69億元;於續租租金方面,香港零售資產整體平均按年上升至7.1%,但仍較上半年增長8.5%稍為放緩,而內地零售租金更全年下降3%。然而,以一般3年期租約計算,於疫下簽定的特惠租約,將於12年內到期,於低基數效應下,未來12年之續租金額可有較大的增長空間,將為集團盈利帶來正面影響。


 


領展近月股價走軟,主因聯儲局數度加息,導致上財年利息增加影響盈利表現,而現時憧憬美聯儲暫緩加息步伐、甚或加息見頂,股價或可迎來反彈。今年初之供股價為44.2元,無疑可視之為短線防守支持位,集團股價自年初高位已回調近3成,股價已過度修正,執筆時之預期收益率逾6厘,加上負面消息將盡獲消化,中、短綫極具防守性,值分段收集搏反彈浪。


 


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