張嘉奇

領展（00823）受制於疫下消費巿道疲弱、加息環境持續等因素影響，過去3年業績表現反覆，加上今年初公布供股計劃後，不禁令人重新審視此房託基金的投資價值。日前，集團公布截至3月底之全年業績、派出供股後首張成績表，年度錄得收益122.34億元、按年增加5.4%，當中物業收入淨額按年增加4.8%至91.98億元，而可分派總額則按年略減1.7%至63.11億元，

集團於去年向每基金單位作中期分派155.51仙，而日前則公布末期分派118.8仙，全年分派共減少10.3%至274.31仙。值得留意，雖然末期分派按年跌18.7%，但集團於完成「5供1」後，亦即股權攤薄約17%，撇除酌情分派及供股攤薄影響其實分派大致不變，而是次已分派全數可分派金額，故減少分派全屬數字上的誤會，故供股所籌資金能否如期善用增加回報，才是最值得關著的投資焦點。供股籌得188億元後，基金單位持有人應佔資產淨值亦按年增加16.1%至1,889億元，同時集團已將供股所得淨額約95億元還債，淨負債率按年減少2.9個百分點至17.8%，令其於高息環境下減輕利息支出壓力，成為增加分派的催化劑。

雖然中港已通關，本港零售巿道有望回暖，惟過去數月已證明自由行消費力遜預期，加上香港失業率已降至最新約3%，相信擁較多針對民生消費商場的領展最值看高一綫。現時集團收入主要來自：香港零售及辦公室物業、香港停車場及相關業務，以及中國物業的租金，分別貢獻期內收益約54%、20%、10%及13%。集團全年香港物業組合收益及物業收入，分別按年上升5.9%及6.8%，零售物業租用率98%，整體商戶每平方呎零售銷售總額按年增長6.2%。

隨著社會日趨復常，有利提振消費意欲，租務巿場亦勢將迎來反彈。集團旗下投資物業組合估值，按年上升11.6%至2,374.69億元；於續租租金方面，香港零售資產整體平均按年上升至7.1%，但仍較上半年增長8.5%稍為放緩，而內地零售租金更全年下降3%。然而，以一般3年期租約計算，於疫下簽定的特惠租約，將於1、2年內到期，於低基數效應下，未來1、2年之續租金額可有較大的增長空間，將為集團盈利帶來正面影響。

領展近月股價走軟，主因聯儲局數度加息，導致上財年利息增加影響盈利表現，而現時憧憬美聯儲暫緩加息步伐、甚或加息見頂，股價或可迎來反彈。今年初之供股價為44.2元，無疑可視之為短線防守支持位，集團股價自年初高位已回調近3成，股價已過度修正，執筆時之預期收益率逾6厘，加上負面消息將盡獲消化，中、短綫極具防守性，值分段收集搏反彈浪。

本人沒有持有上述股份