张嘉奇

领展（00823）受制于疫下消费巿道疲弱、加息环境持续等因素影响，过去3年业绩表现反覆，加上今年初公布供股计划后，不禁令人重新审视此房託基金的投资价值。日前，集团公布截至3月底之全年业绩、派出供股后首张成绩表，年度录得收益122.34亿元、按年增加5.4%，当中物业收入净额按年增加4.8%至91.98亿元，而可分派总额则按年略减1.7%至63.11亿元，

集团于去年向每基金单位作中期分派155.51仙，而日前则公布末期分派118.8仙，全年分派共减少10.3%至274.31仙。值得留意，虽然末期分派按年跌18.7%，但集团于完成「5供1」后，亦即股权摊薄约17%，撇除酌情分派及供股摊薄影响其实分派大致不变，而是次已分派全数可分派金额，故减少分派全属数字上的误会，故供股所筹资金能否如期善用增加回报，才是最值得关着的投资焦点。供股筹得188亿元后，基金单位持有人应佔资产净值亦按年增加16.1%至1,889亿元，同时集团已将供股所得净额约95亿元还债，净负债率按年减少2.9个百分点至17.8%，令其于高息环境下减轻利息支出压力，成为增加分派的催化剂。

虽然中港已通关，本港零售巿道有望回暖，惟过去数月已证明自由行消费力逊预期，加上香港失业率已降至最新约3%，相信拥较多针对民生消费商场的领展最值看高一綫。现时集团收入主要来自：香港零售及办公室物业、香港停车场及相关业务，以及中国物业的租金，分别贡献期内收益约54%、20%、10%及13%。集团全年香港物业组合收益及物业收入，分别按年上升5.9%及6.8%，零售物业租用率98%，整体商户每平方呎零售销售总额按年增长6.2%。

随着社会日趋復常，有利提振消费意欲，租务巿场亦势将迎来反弹。集团旗下投资物业组合估值，按年上升11.6%至2,374.69亿元；于续租租金方面，香港零售资产整体平均按年上升至7.1%，但仍较上半年增长8.5%稍为放缓，而内地零售租金更全年下降3%。然而，以一般3年期租约计算，于疫下签定的特惠租约，将于1、2年内到期，于低基数效应下，未来1、2年之续租金额可有较大的增长空间，将为集团盈利带来正面影响。

领展近月股价走软，主因联储局数度加息，导致上财年利息增加影响盈利表现，而现时憧憬美联储暂缓加息步伐、甚或加息见顶，股价或可迎来反弹。今年初之供股价为44.2元，无疑可视之为短线防守支持位，集团股价自年初高位已回调近3成，股价已过度修正，执笔时之预期收益率逾6厘，加上负面消息将尽获消化，中、短綫极具防守性，值分段收集搏反弹浪。

本人没有持有上述股份