陳海潮

利淡因素充斥樓市，二手私宅轉手獲利比率連月急降，堪稱2008年金融海嘯後最嚴峻的跌勢。綜合土地註冊處資料，2022年八月份全港1,683宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,504宗，佔比89.4%，較前月顯著回落2.9個百分點，為2010年一月以來的152個月(即逾12年半)新低，並為期內首度跌穿九成的水平。今年以來，獲利比率已較去年底的96.2%累跌6.8個百分點，為自2008年金融海嘯後，十四年來按年跌幅最驚人的一年。

按物業轉售價格分析，樓價介乎801萬至1,000萬元的中價樓組別之獲利比率最高，錄得92.2%，惟按月跌2.3個百分點，涉及宗數285宗；此外，601萬至800萬元組別，月內獲利比率則達91.4%，按月跌4.1個百分點，亦較整體大市表現略佳。

另外，數據顯示今年八月份每宗私宅轉手個案平均賺幅只有56%，按月跌2.3個百分點，連跌3個月，創2012年八月以來的121個月(即10年)新低。八月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.4%，按月持平無升跌，共錄663宗；至於帳面錄得虧損者增至155宗，佔比按月升至9.2%，為逾十二年半(2010年推出樓市辣招)以來的按月新高；而平手的個案則有24宗，佔比亦增至1.4%。

近期加息之聲響徹雲霄，適逢疫情反覆，再者早前新盤以貼市價甚至低市價開售，導致樓價持續走下坡。目前最新情況未見改善，加上美國聯儲局最新再次加息3/4厘且表明大幅加息步伐料持續，而香港亦剛剛掀開加息序幕，早前已有部分業主選擇先行止蝕沽貨離場，亦有業主寧願減價賺少一點，故筆者預期九月份私宅轉手獲利比率有機會下試至88%的水平；至於平均賺幅亦料再收窄至53%，持續徘徊在2012年八月以來的十年低位，而十月份相關趨跌的情況料仍延續。