在長和系主席李嘉誠上班的最後一天，提到土地大辯論熱議中公私營合作發展農地。他對這個土地選項表示贊成，希望大部分受薪人士「能夠好好地居住」。面對公營房屋土地的嚴重缺乏，公私營合作發展農地是難以迴避的選項之一，但涉及的困難一點也不小，必須認真研究及妥善處理，否則只會弄巧反拙。

公屋輪候時間突破5年大關，房屋委員會昨天公布最新數字，至本年3月底，一般申請者的平均輪候時間為5.1年，遠超平均3年的上樓目標，創18年新高，基層「上樓夢」遙不可及。截至本年3月底，公屋輪候冊上申請者達27.23萬，較上個季度下跌1.06萬。當中一般公屋申請約有15.33萬宗；配額及計分制下的非長者一人申請則有11.9萬宗。值得留意的是雖然單身長者可優先配屋，但據最新數字顯示長者一人申請者的情況非常嚴峻，輪候時間不跌反升，平均輪候時間為2.8年。

觀乎目前基層家庭平均要等5.1年才能上樓，問題已達到相當嚴竣的程度。政府規劃的新發展區如新界東北和洪水橋，卻仍是遠水難救近火，當局只能通過改劃（例如橫洲）的綠化帶，零散地興建規模較小的公營房屋。然而，要追上輪候冊的需求，仍有一段相當艱苦和漫長的道路。

在土地供應專責小組提出的短中期選項中，粉嶺高爾夫球場是個備受觸目的議題。但若局部或全面改作發展用途，即使按照民間團體的推算，最多也僅能提供約三萬個單位。其他主要選項如發展農地和棕地，則面對分佈地段零散、業權分散、持份者眾多和複雜的收地問題，要解決實在需要花上極大的政治能量。

對於公私營合作發展農地的問題，坊間一般較關注會否涉及利益輸送，「官商勾結」；尤其是林鄭月娥去年競選時，得到主要地產商的支持，現時做法遂存在「謝票」的嫌疑。民間團體因而提出通過《土地收回條例》強行收地，以取代公私營合作。但此舉同樣涉及巨額的公帑開支，保守估計每公頃成本亦達1.2億元以上，並且可能出現司法覆核的訴訟風險。

當然，若政府最終決定以公私營合作發展農地，除了面對輿論和政治壓力外，仍涉及不少具體操作的技術困難。首先，若沒有政府部門大力支援基建，不少農地根本欠缺改劃發展的客觀條件。其次， 由於地理條件的先天不足，發展密度難免存在極大的限制。最後，地產商固然可通過其代理人，運用各種合法的手段，將原有的居民禮貌地請走。但間中可能也要動用警力，有賴政府的緊密配合。

不過，極少人會注意到、但又是最為關鍵的課題，卻在於前述的新發展區加上改劃的綠化帶，未來十多年已將為新界北部帶來逾30萬新單位，以及接近100萬新增人口，較原有人口大增三成以上。而問題是，當局卻完全沒有相應的對外交通基建作配套，主要仍只能依賴現存的東鐵線和西鐵線，再加上流量早已飽和的幹線公路，來作為通往市區的僅有渠道。

事實上，自1990年代工業大規模北移，香港已再難提供足夠的就業職位，讓新市鎮居民能在本區就業。在近十多年中港融合的大趨勢下，新界北部確增加不少旅遊和商貿活動，但亦僅局限於個別地區和零售飲食業。因此不少居民仍需長途跋涉到市區上班，不但交通開支極為高昂，同時亦犧牲了寶貴的工餘時間和家庭關係。不少新市鎮遂淪為生活單調的「睡房城市」。

發展農地意味進一步增加區內人口和就業壓力，假如政府在短期內無法創造新的經濟機會，則未來流徙偏遠社區的基層居民，又將要面對類似過往「天水圍城」的困境。或許當社區危機爆發時，林鄭月娥早已超過了退休年齡；但作為一直強調關顧基層的行政長官，仍有必要先對此作出妥善交代和安排。

（評土地政策系列之二）