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發展農地難度不小 必先處理配套不足
發佈日期 : 2018-05-12


在長和系主席李嘉誠上班的最後一天,提到土地大辯論熱議中公私營合作發展農地。他對這個土地選項表示贊成,希望大部分受薪人士「能夠好好地居住」。面對公營房屋土地的嚴重缺乏,公私營合作發展農地是難以迴避的選項之一,但涉及的困難一點也不小,必須認真研究及妥善處理,否則只會弄巧反拙。


公屋輪候時間突破5年大關,房屋委員會昨天公布最新數字,至本年3月底,一般申請者的平均輪候時間為5.1年,遠超平均3年的上樓目標,創18年新高,基層「上樓夢」遙不可及。截至本年3月底,公屋輪候冊上申請者達27.23萬,較上個季度下跌1.06萬。當中一般公屋申請約有15.33萬宗;配額及計分制下的非長者一人申請則有11.9萬宗。值得留意的是雖然單身長者可優先配屋,但據最新數字顯示長者一人申請者的情況非常嚴峻,輪候時間不跌反升,平均輪候時間為2.8年。


觀乎目前基層家庭平均要等5.1年才能上樓,問題已達到相當嚴竣的程度。政府規劃的新發展區如新界東北和洪水橋,卻仍是遠水難救近火,當局只能通過改劃(例如橫洲)的綠化帶,零散地興建規模較小的公營房屋。然而,要追上輪候冊的需求,仍有一段相當艱苦和漫長的道路。


在土地供應專責小組提出的短中期選項中,粉嶺高爾夫球場是個備受觸目的議題。但若局部或全面改作發展用途,即使按照民間團體的推算,最多也僅能提供約三萬個單位。其他主要選項如發展農地和棕地,則面對分佈地段零散、業權分散、持份者眾多和複雜的收地問題,要解決實在需要花上極大的政治能量。


對於公私營合作發展農地的問題,坊間一般較關注會否涉及利益輸送,「官商勾結」;尤其是林鄭月娥去年競選時,得到主要地產商的支持,現時做法遂存在「謝票」的嫌疑。民間團體因而提出通過《土地收回條例》強行收地,以取代公私營合作。但此舉同樣涉及巨額的公帑開支,保守估計每公頃成本亦達1.2億元以上,並且可能出現司法覆核的訴訟風險。


當然,若政府最終決定以公私營合作發展農地,除了面對輿論和政治壓力外,仍涉及不少具體操作的技術困難。首先,若沒有政府部門大力支援基建,不少農地根本欠缺改劃發展的客觀條件。其次, 由於地理條件的先天不足,發展密度難免存在極大的限制。最後,地產商固然可通過其代理人,運用各種合法的手段,將原有的居民禮貌地請走。但間中可能也要動用警力,有賴政府的緊密配合。


不過,極少人會注意到、但又是最為關鍵的課題,卻在於前述的新發展區加上改劃的綠化帶,未來十多年已將為新界北部帶來逾30萬新單位,以及接近100萬新增人口,較原有人口大增三成以上。而問題是,當局卻完全沒有相應的對外交通基建作配套,主要仍只能依賴現存的東鐵線和西鐵線,再加上流量早已飽和的幹線公路,來作為通往市區的僅有渠道。


事實上,自1990年代工業大規模北移,香港已再難提供足夠的就業職位,讓新市鎮居民能在本區就業。在近十多年中港融合的大趨勢下,新界北部確增加不少旅遊和商貿活動,但亦僅局限於個別地區和零售飲食業。因此不少居民仍需長途跋涉到市區上班,不但交通開支極為高昂,同時亦犧牲了寶貴的工餘時間和家庭關係。不少新市鎮遂淪為生活單調的「睡房城市」。


發展農地意味進一步增加區內人口和就業壓力,假如政府在短期內無法創造新的經濟機會,則未來流徙偏遠社區的基層居民,又將要面對類似過往「天水圍城」的困境。或許當社區危機爆發時,林鄭月娥早已超過了退休年齡;但作為一直強調關顧基層的行政長官,仍有必要先對此作出妥善交代和安排。


(評土地政策系列之二)

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