李翠芬

今年上半年，義合控股（01662）發出一個新的公告，義合透過其子公司義合青創與廣州混城資本管理簽訂協議，承租廣州華新集團旗下物業華新匯1號及2號樓長達12年10個月，兩幢物業總建築樓面面積約達12,000平方米，涉資人民幣約1.81億元（折合約2.22億港元），即約每年租金1,500萬人民幣，折合每平米年租金約1,250元人民幣。

分租業務規模急增 投資回報3年翻倍

這是繼義合去年全力「去華大化」後，全身投入收租+元宇宙配套業務的最新消息。計入最新簽訂的廣州華新匯1號樓及2號樓租賃協議，再綜合義合過去1年租入的其他大型物業，義合於一年間，於廣州巿取得的分租總建築面積已超過39,000平方米。集團預期未來將持續關注租賃物業巿場的潛在機會，擇機進一步增大相關的分租物業組合。

承租分租業務的模式簡單，且無須背負重資產，最重要是管理得宜。簡而言之，就是與資產方簽訂長期合約，以確保長遠穩定而較低的租金開支，同時，承租方於免租期間已開始對物業資產進行優化，並以較高的租金出租，而義合雖然簽訂的是長期合約，但交租卻只須按季甚至按月繳納，若假設首付按金及租金以一年為限，而當年分租的租金收入卻可高於承包租金的50%至100% （視乎出租率而定），則此投資回報已至少年回報達到50%以上（未扣除其他開支）。

以華新匯為例，華新匯市值租金約每平米2,500至3,000元人民幣，以2,500元計算，若80%於2022年租出，則全年租金扣除租金成本淨收益大約為人民幣2,400萬元，扣除上述成本1,500萬元就有60%利潤，尚未計其他增值服務。

因而，如義合能在逐次開展項目，即使沒有向市場吸納新資金，理論上已經可以每2-3年將租金淨收益翻一番。

冀未來確立派息政策 

與重資產收租股相比，承租分租模式，其特點傾向輕資產，只要資金運用得當回報已甚可觀，如果加上增值服務，回報率更加可以錦上添花。據義合控股表示，未來分租業務的增值之道在於強化「元宇宙」概念，包括為租戶提供虛擬實景直播室、透過與協作軟件公司合作提供各種協作工具、為租戶搭建元宇宙空間使用權以及元宇宙營銷方案及實施團隊等等。

至於分租業務日後會否分拆，相信公司董事會未必無計劃，但目前就有些言之過早。另一方面，義合控股原本的主營業務收益雖仍有利潤，但最新公布的2022年全年業績股東應佔溢利呈輕微下降，由去年同期約4,900萬下降至3,900萬，同比下跌約20%。唯公司財務穩健，手頭現金有近2億港元而銀行負債不足4,000萬，加上每年的正現金流入，如於未來可確定派息政策，整個投資吸引力將大大不同。